爆局：政局、迷局

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　　爆冷：冷門、冷靜

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　　這幾天，有媒體報(bào)道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發(fā)熱議。其實(shí)早在2009年，山東青島黃島區(qū)的5000多戶居民就已遭遇過這種“撞限”困局。一方面《物權(quán)法》明確了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，但自動(dòng)續(xù)期≠無償續(xù)期。70年住宅用地使用權(quán)到期后，是否需要交納土地出讓金？交納標(biāo)準(zhǔn)是什么？向哪個(gè)部門交錢？帶著這些問題，樣哥進(jìn)行了打探。

　　文丨呂秀才

　　樣哥注意到，這兩條熱議的新聞時(shí)隔7 年，政府部門的回應(yīng)卻如出一轍：目前國家尚未出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。待國家政策明確后，再為住戶辦理延期手續(xù)。而這些說法顯然與《物權(quán)法》相矛盾。因?yàn)樽?007年7月1日施行的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但這個(gè)“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定僅是過于籠統(tǒng)，并未涉及廣大群眾關(guān)心的在續(xù)期時(shí)使用權(quán)人是否再需要支付費(fèi)用這一關(guān)鍵問題，目前也沒有其他法律法規(guī)對(duì)這一問題作出明確的規(guī)定。山東省國土資源廳相關(guān)工作人員稱，目前國家還沒有出臺(tái)具體細(xì)則，而由于上位法缺失的問題，地方無法出臺(tái)相關(guān)法規(guī)。

　　為此，全國人大代表宗慶后曾建議，盡快對(duì)有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間期滿后處置辦法的法律進(jìn)行修訂，予以明確。應(yīng)當(dāng)以“到期后自動(dòng)無償續(xù)期”為原則，確系由于社會(huì)公共利益需要收回的情況亦要按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)予以補(bǔ)償。

　　山東青島也曾出現(xiàn)20年“撞限房”

　　據(jù)溫州媒體此前報(bào)道稱，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾�常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須再繳納土地出讓金，而這部分總額接近了房?jī)r(jià)總額約三分之一。

　　“上述房產(chǎn)只是個(gè)案，不具有普遍性，更不是政策標(biāo)準(zhǔn)，目前我們已經(jīng)建議這套房子暫緩辦理，待政策明確后再行辦理�！睖刂輫�土資源局相關(guān)工作人員稱，近期媒體報(bào)道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。

　　巧合的是，早在2009年的青島市黃島區(qū)，5000多戶居民也遇到上述“撞限”問題。同溫州國土資源部門一樣，黃島區(qū)國土資源局也給出了相似的回答：使用權(quán)續(xù)期應(yīng)有償還是無償，國家尚未出臺(tái)相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。

　　“撞限房”為何相繼出現(xiàn)？據(jù)了解，國務(wù)院最早批準(zhǔn)成立了14個(gè)經(jīng)濟(jì)開區(qū)，1989年，由于當(dāng)時(shí)尚無政策可依，開發(fā)區(qū)在國有土地使用權(quán)出讓上，做出了大膽嘗試：對(duì)部分住宅用地使用權(quán)，設(shè)定為20年、30年不等的期限。1年后，也就是1990年，國家出臺(tái)規(guī)定，居住用地的土地使用最高年限為70年。

　　這樣一來，即將“撞限”的房子，普遍會(huì)遇到不好賣或賣不出去的情況。而且業(yè)主拿房產(chǎn)證去銀行抵押，得到的答復(fù)往往是：房子的土地使用年限快到期了，銀行無法放款。

　　何為房屋產(chǎn)權(quán)？由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久。而土地使用權(quán)期限根據(jù)1990年的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。其中民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。

　　山東規(guī)定：房子土地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期，得提前半年

　　《物權(quán)法》明確了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，但沒有明確規(guī)定續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)和續(xù)期期限等問題。全國人大代表宗慶后在其2011年建議中認(rèn)為，上位法的真空狀態(tài)，導(dǎo)致下位法制定和執(zhí)行的任意性，缺乏統(tǒng)一和規(guī)范。

　　例如《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》第25條規(guī)定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng)，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回�！倍�《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》對(duì)于土地期滿后的處理方法則作出了“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無償收回”等約定。

　　樣哥了解到，《山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》也規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)在土地使用權(quán)期滿前180天向市、縣人民政府土地管理部門提出續(xù)期申請(qǐng)。獲準(zhǔn)續(xù)期后，依照本辦法的規(guī)定，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金，辦理登記手續(xù)。土地使用者逾期未按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門有權(quán)解除合同，其保證金不予返還，并可請(qǐng)求違約賠償。

　　專家觀點(diǎn)：可續(xù)期多長(zhǎng)久、可續(xù)多少次等問題亟需回答

　　有專家認(rèn)為，《物權(quán)法》的現(xiàn)有規(guī)定提出了以下需要解答的問題：第一，續(xù)期的期限如何確定，是否能多次續(xù)期？續(xù)期期限屆滿后如何處理？續(xù)期時(shí)是否支付土地使用費(fèi)以及如何支付？第二，期限屆滿，國家收回地上物是否需支付對(duì)價(jià)，以及對(duì)價(jià)如何確定？

　　無論是自動(dòng)續(xù)期還是依申請(qǐng)而續(xù)期，都存在續(xù)期的期限如何確定的問題。對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為，續(xù)期期限應(yīng)為建筑專家對(duì)該建筑物的安全使用年限的評(píng)估年限，最長(zhǎng)與國家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年限一致；也有學(xué)者認(rèn)為，續(xù)期期限應(yīng)為法律所規(guī)定的最長(zhǎng)期限，例如居住用地即為70 年。

　　對(duì)于續(xù)期的次數(shù)，有學(xué)者建議，如果期限屆滿后的續(xù)期期限已經(jīng)考慮到房屋的 結(jié)構(gòu)與耐用年限等因素，續(xù)期期限以一次為宜。如果期限屆滿后的續(xù)期期限采取統(tǒng)一的年限規(guī)定，如20 年、40 年，則在續(xù)期期限屆滿后，如仍在耐用年限內(nèi)，應(yīng)允許再次續(xù)期。

　　此外，續(xù)期時(shí)是否應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)？有觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，不應(yīng)支付土地使用費(fèi)。也有觀點(diǎn)則認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期。另一個(gè)引申出的問題是，如果需要支付土地使用費(fèi)的話，按什么標(biāo)準(zhǔn)支付。就住宅建設(shè)用地而言，有學(xué)者提出，可參照我國香港地區(qū)的做法，即土地自動(dòng)續(xù)期，期限同上一次土地批租年限，續(xù)期不需補(bǔ)交地價(jià)，僅需每年繳納較少的新地稅。

　　樣哥提醒：“房改房”交易得先補(bǔ)交土地出讓金，別買虧了！

　　樣哥發(fā)現(xiàn)，除了商品房外，現(xiàn)在市場(chǎng)上還有一類房改房，是上世紀(jì)八九十年代的產(chǎn)物，它們大多是單位分配的宿舍。除個(gè)別情況以外，濟(jì)南幾乎所有的房改房都是建設(shè)在劃撥用地上。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，劃撥土地上的建筑未經(jīng)審批不得轉(zhuǎn)讓，因此正常情況下房改房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，需要先變更土地屬性，將土地屬性從劃撥變更為出讓。而在老房產(chǎn)證、土地證時(shí)代，如果是劃撥土地，則土地證上土地“使用權(quán)類型”一欄標(biāo)注的“劃撥”，在土地“終止日期”一欄沒有任何標(biāo)注，全部是空白。

　　不過，尷尬的問題是由于長(zhǎng)久以來，濟(jì)南只用房產(chǎn)證就能夠完成房產(chǎn)的交易、抵押、貸款等，多數(shù)房改房沒有辦過土地證，也沒有進(jìn)行過土地屬性轉(zhuǎn)移，不少買家也對(duì)此并不了解。

　　但從今年開始，山東濟(jì)南等地開始實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)證、土地證兩證合一，老百姓在購買“房改房”時(shí)，交易過程就無法逃過“土地屬性”變更這一個(gè)環(huán)節(jié)，因此弄清房屋土地屬性成了今后房屋買賣的“必修課”，否則可能就要多花錢了。

　　樣哥從濟(jì)南市國土資源局了解到，早在2008年9月份，濟(jì)南市就規(guī)定：上市交易的城鎮(zhèn)住房所在宗地原土地使用權(quán)類型為劃撥的，由受讓方按房屋交易成交價(jià)格的1%繳納土地出讓金。

　　據(jù)濟(jì)南市國土局不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如果市民今后房改房轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)，先前沒有辦理過土地變更登記，國土部門就會(huì)對(duì)土地的信息與房子的信息做掛接，系統(tǒng)中可以對(duì)交易房產(chǎn)的土地信息做出準(zhǔn)確的查驗(yàn)，如果房改房的土地性質(zhì)為劃撥用地，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，就要先繳納1%的土地出讓金，再辦理相關(guān)的手續(xù)。

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