近年來，二手房買賣引發(fā)的消費(fèi)糾紛不少，其中相當(dāng)一部分是合同條款不明確引起的。27日，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局與市工商行政管理局召開新聞發(fā)布會(huì)，兩部門共同制定了《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《合同》）等合同文本。即日起在全市正式推廣使用。
27日上午，濟(jì)南市住房保障管理局副局長李勝偉介紹，近年來，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，但由于目前針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)管理的現(xiàn)行法律法規(guī)較少，也可以說還不健全，目前市場中仍有一定數(shù)量的違規(guī)和不誠信經(jīng)營、利用格式合同搞欺詐、承諾不落實(shí)等現(xiàn)象，造成消費(fèi)者利益受損，也給濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了不良影響。
為了有效打擊違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擾亂行業(yè)正常經(jīng)營行為，切實(shí)保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，今年年初，濟(jì)南市房管局和工商局即著手制定起草《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同》等合同文本，4月底完成了合同起草工作。經(jīng)過多次討論、修改，9月份新版合同對(duì)社會(huì)公開征求了意見，同時(shí)，房管局組織部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)模擬房屋買賣簽約進(jìn)行了試用，進(jìn)一步對(duì)合同進(jìn)行了完善。
記者了解到，《合同》包括《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（出售委托）》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（自行成交版）》三個(gè)部分，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房屋所有權(quán)證的房屋再上市交易。
具體來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托代理出售房屋的，應(yīng)使用《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（出售委托）》與委托方簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理服務(wù)達(dá)成交易的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方應(yīng)使用《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》簽訂買賣合同。買賣雙方自行達(dá)成交易的，可選擇使用《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（自行成交版）》簽訂買賣合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和買賣雙方可登錄濟(jì)南市住房保障管理局門戶網(wǎng)站（www.jnfg.gov.cn）和濟(jì)南市工商行政管理局門戶網(wǎng)站（www.jngsj.gov.cn）下載所需合同文本。
下面，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局與市工商行政管理局兩部門著重就關(guān)注度較高的經(jīng)紀(jì)成交版合同 (以下簡稱《合同》)進(jìn)行解讀。
關(guān)鍵詞 【產(chǎn)權(quán)】
先確定是獨(dú)有還是共有正租住者可優(yōu)先購買
明確買賣房屋的產(chǎn)權(quán)是購買二手房的第一步。房屋權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指兩個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房屋�！逗贤访鞔_，買賣房屋訂立合同時(shí)，房屋所有權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應(yīng)在合同中簽字蓋章。
買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。
買賣已抵押房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人房屋抵押的事實(shí)，并在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上的房屋，只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
關(guān)鍵詞【房款】
可先存入專用賬戶也可以自行支付
二手房買賣中，首付、尾款怎么交付最為關(guān)鍵也最容易出問題。為了規(guī)避買賣雙方的資金風(fēng)險(xiǎn)，《合同》第二條設(shè)定了資金監(jiān)管和自行交割房款兩種方式，當(dāng)事人可自行選擇;當(dāng)事人選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)協(xié)助當(dāng)事人辦理資金監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)。
合同中明確規(guī)定，買賣雙方選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內(nèi)(時(shí)間雙方約定)與資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》�？蛇x擇市房管部門提供的資金監(jiān)管服務(wù)代收代付交易資金(咨詢電話：82077114)。
據(jù)了解，二手房交易資金監(jiān)管是指買方將交易資金先存入專用賬戶，產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認(rèn)買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。
關(guān)鍵詞【收費(fèi)】
中介不能經(jīng)手購房款傭金由三方商定
二手房交易的過程，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)到底應(yīng)該收哪些費(fèi)用，哪些錢中介不應(yīng)該經(jīng)手?《合同》也有明確規(guī)定。
濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人表示，原則上來說，中介不得經(jīng)手房屋的交易資金�！逗贤返诹鶙l設(shè)定了經(jīng)紀(jì)方促成簽訂合同并分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托的服務(wù)事項(xiàng)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，當(dāng)事人可約定傭金的支付方式。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成委托事項(xiàng)，出賣人和買受人應(yīng)該按照房屋成交總價(jià)的一定比例支付傭金。具體比例合同中為空格，由簽約三方約定。
除了房屋傭金外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供代辦貸款等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向買賣雙方說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)買賣雙方同意后，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費(fèi)行為。
關(guān)鍵詞【戶口】
可向賣方要“遷戶押金”房子“養(yǎng)老錢”也要過戶
實(shí)際交易的過程中，由于考慮不全面，不少購房人過戶后才發(fā)現(xiàn)不少遺留問題。例如，買學(xué)區(qū)房為了孩子上學(xué)，卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口沒有遷移等。
為了解決上述問題，《合同》有了一些提示性約定。《合同》第三條約定：為保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項(xiàng)的履行，買賣雙方可以作出相關(guān)的約定。《合同》留出空格提示簽約雙方進(jìn)行約定。濟(jì)南市房管局產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)工作人員表示，比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當(dāng)作“戶口遷移”的押金，如果在雙方約定時(shí)間內(nèi)把戶口遷走，退還押金;如果達(dá)不到要求，買方可以把押金當(dāng)作補(bǔ)償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護(hù)買房者的利益。
住宅專項(xiàng)維修資金作為房子“養(yǎng)老錢”，也是經(jīng)常被忽略的問題。《合同》中約定，買賣房屋若建立了房屋專項(xiàng)維修資金，其專項(xiàng)維修資金賬戶中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，出賣人同意本房屋專項(xiàng)維修資金過戶、變更至買受人名下。
關(guān)鍵詞【違約】
中介造成買賣方損失要賠償買賣方單方違約要替對(duì)方付傭金
新版合同實(shí)施前，二手房買賣合同多是各家中介自行制定。在各種條款的設(shè)定上，購房者完全處于弱勢被動(dòng)地位。購房者多要無條件按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合同來執(zhí)行，比如辦事流程、付款方式等，買賣雙方的權(quán)益多得不到保障。
合同第七條“違約責(zé)任”中，明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)為買賣雙方提供誠信服務(wù)，若因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法、違規(guī)行為或未盡義務(wù)造成買賣雙方損失的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
買賣雙方單方違約導(dǎo)致本合同解除的，若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)，違約方應(yīng)代守約方向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付中介傭金，守約方已支付的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)退還守約方支付的中介傭金。
上述負(fù)責(zé)人說，從過去處理一些信訪投訴事件來看，因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合同簽訂前未充分了解出售房屋信息、未及時(shí)告知可能影響交易的潛在因素、房屋交易相關(guān)法律規(guī)章知識(shí)及注意事項(xiàng)等產(chǎn)生糾紛的比例較高，新合同都進(jìn)行了明確約定。
【相關(guān)新聞】
不使用規(guī)范文本，中介將被處罰
“一處違法，處處受限”
中介不使用示范文本將計(jì)入信用檔案
二手房新版合同即日起將正式實(shí)施，如何確保合同的實(shí)施真正落到實(shí)處？
27日，濟(jì)南市住房保障管理局副局長李勝偉稱，首先是按照住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的要求，在經(jīng)營場所醒目位置公示政府主管部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋買賣合同。其次是做好規(guī)范文本的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)工作，凡已取得房屋所有權(quán)證的房屋再上市交易均應(yīng)使用規(guī)范合同文本。在業(yè)務(wù)工作中，凡買賣雙方要求使用規(guī)范合同文本的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得拒絕。最后，濟(jì)南市房管部門受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛時(shí)，凡未按要求使用規(guī)范文本的，將參照規(guī)范文本的有關(guān)格式條款予以處理，同時(shí)作為機(jī)構(gòu)不良行為計(jì)入機(jī)構(gòu)信用檔案向社會(huì)予以公示。
濟(jì)南市工商局副局長楊先杰說，為確保經(jīng)營單位真正用好合同示范文本，濟(jì)南市工商局和市住房保障管理局將組織開展對(duì)相關(guān)行業(yè)不平等格式條款整改情況的專項(xiàng)檢查。按照“抽查制”監(jiān)管模式的要求，將格式條款的使用情況列為抽查的重點(diǎn)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)存在排除限制消費(fèi)者權(quán)利，減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任和加重消費(fèi)者責(zé)任的不平等格式條款，工商部門將責(zé)令限期整改，依法予以查處。
同時(shí)，按照信用監(jiān)管體系建設(shè)的要求，凡經(jīng)工商機(jī)關(guān)查處的使用不平等格式條款等違法行為，相關(guān)案件信息將通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)面向全社會(huì)公示，實(shí)現(xiàn)“一處違法，處處受限”監(jiān)管格局。
【提個(gè)醒】
二手房買賣先查有無爭議
對(duì)于很多購房者而言，在買賣二手房時(shí)，因不熟悉二手房買賣知識(shí)和流程造成了一些不必要的糾紛。如何避免這些問題和麻煩，濟(jì)南市住房保障管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人做出相關(guān)提醒。
該負(fù)責(zé)人說，購房者如通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房買賣，應(yīng)委托持有合法證件的正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。對(duì)于買方而言，除了要實(shí)地看房、了解房屋情況外，最重要的審查賣方的主體資格及相關(guān)房產(chǎn)證件，以確保簽訂合同有效和日后順利過戶，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，首先要認(rèn)真閱讀、熟悉合同條款。
而對(duì)于賣方而言，為保證存量房交易和資金安全，可選擇市房管部門提供的資金監(jiān)管服務(wù)代收代付交易資金（咨詢電話：82077114），確保自己的資金安全和及時(shí)到位。該負(fù)責(zé)人說，房屋權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指兩個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房屋，買賣房屋訂立合同時(shí)，房屋所有權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應(yīng)在合同中簽字蓋章。
房屋買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心查閱買賣房屋的有關(guān)登記（備案）資料，查驗(yàn)買賣的房屋上是否存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。
買賣已抵押房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人房屋抵押的事實(shí)，并在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上房屋，只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。（大眾網(wǎng)綜合齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)系列稿件報(bào)道）
