30日,濟(jì)南不動產(chǎn)登記正式實施,并發(fā)出首批不動產(chǎn)權(quán)證。需要指出的是,建在劃撥用地上的房改房辦理新證,需要按房屋成交價格的1%繳納土地出讓金,將土地性質(zhì)由“劃撥”轉(zhuǎn)為“出讓”。

　　其實,早在2008年,濟(jì)南就出臺了相關(guān)辦法,但由于在濟(jì)南只拿房產(chǎn)證就能實現(xiàn)交易,不與土地證掛鉤,繳納土地出讓金的寥寥無幾。今后,新的不動產(chǎn)權(quán)證意味著“房地合一”,占二手房市場一半以上的房改房交易就必須補(bǔ)交土地出讓金了。

　　濟(jì)南不動產(chǎn)登記實施,房改房受影響大

　　30日上午,濟(jì)南頒發(fā)了首批不動產(chǎn)權(quán)證,土地、房屋、林地等證書不再單獨頒發(fā),全部統(tǒng)一為《不動產(chǎn)權(quán)證書》,統(tǒng)一由不動產(chǎn)登記中心承擔(dān),真正實現(xiàn)了“房地合一”。

　　不動產(chǎn)登記正式實施后,原有房產(chǎn)證仍然有效,但再進(jìn)行房產(chǎn)交易就要換發(fā)新證。在這一過程中,建于劃撥用地上的房產(chǎn)交易,將受到較大影響,即換領(lǐng)新證需繳納售房款1%的土地出讓金。

　　“建在劃撥用地上的房子按規(guī)定是不能交易的�！睗�(jì)南市國土資源局不動產(chǎn)登記處有關(guān)負(fù)責(zé)人說,早在2008年9月,濟(jì)南市政府就出臺了《濟(jì)南市城鎮(zhèn)住房上市交易土地登記暫行辦法》,規(guī)定:交易房屋所在宗地土地使用權(quán)類型為劃撥的,按規(guī)定繳納土地出讓金。辦法第八條明確規(guī)定:上市交易的城鎮(zhèn)住房所在宗地原土地使用權(quán)類型為劃撥的,由受讓方按房屋交易成交價格的1%繳納土地出讓金。

　　對于變更后的土地使用年限,也是從繳納出讓金的日期開始計算�！皠潛芡恋刈兏�登記后的出讓年期為70年�！痹撠�(fù)責(zé)人說。

　　據(jù)濟(jì)南市房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,因為絕大多數(shù)的房改房是建在劃撥用地上的,所以對普通市民來講,這一規(guī)定主要影響房改房交易市場。

　　因“房地分離”,此前少有人繳費

　　“我買的就是房改房,怎么沒交過土地出讓金?”“不動產(chǎn)登記實施后,咋又跑出這么一筆錢?”不少市民被這“突如其來”的費用弄得有點蒙。

　　市民袁先生算了一筆賬,他此前買的房改房總價是100萬,如果當(dāng)初繳納土地出讓金,就得多花1萬塊錢。

　　濟(jì)南市國土部門不動產(chǎn)登記處有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,不動產(chǎn)登記實施前,市民買房首先應(yīng)到房管部門辦理房產(chǎn)證,再到國土部門辦理土地證。但是由于濟(jì)南此前并沒有實現(xiàn)“房地合一”,所以在房產(chǎn)交易時只要有房產(chǎn)證就可以,無須用到土地證,這樣一來,土地證的辦理就沒有強(qiáng)制性了。

　　正因為如此,盡管濟(jì)南早在2008年就出臺了相關(guān)辦法,要求劃撥土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易須繳納土地出讓金,但實際上并沒有多少人去辦理土地證,更談不上繳費了。

　　有部門統(tǒng)計,2014年濟(jì)南二手房成交近3萬套,但其中只有3783套辦理了土地證。

　　“原來很多人沒辦土地證,所以不知道有這個費用。有些辦理了土地證,將土地性質(zhì)由‘劃撥’轉(zhuǎn)成‘出讓’的,就都按規(guī)定繳納土地出讓金了。”上述負(fù)責(zé)人說,此前沒有繳納土地出讓金,產(chǎn)權(quán)不是完整的,在權(quán)利上是受限的。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后,市民購買房改房就跟商品房一樣,能夠享受完全產(chǎn)權(quán)。

　　那么,建于劃撥用地上的房改房到底有多少?這一政策會影響多少購房者呢?濟(jì)南市房管部門有關(guān)人士介紹,根據(jù)二手房成交情況來看,房改房占到50%左右。

　　“1%土地出讓金比正常地價差10倍”

　　土地出讓金規(guī)定為房產(chǎn)交易價格的1%,對動輒數(shù)十萬、上百萬的房子來說,不是筆小錢。這一額度是怎樣確定的呢?

　　濟(jì)南市國土部門不動產(chǎn)登記處的有關(guān)負(fù)責(zé)人說,土地出讓金在房價中所占的比例一般在30%左右,現(xiàn)在按照房子成交價格的1%來收,已經(jīng)是一種“象征性的收取”。

　　像濟(jì)南的房改房,大多數(shù)是上世紀(jì)八九十年代的老房,在當(dāng)時沒有一個精準(zhǔn)的坐標(biāo)定位,也沒有精準(zhǔn)的測繪,所以收取有關(guān)費用是按照現(xiàn)在的成交價來綜合測算的。“以100萬的房子來說,1%是1萬,這個比正常的土地價格差了10倍左右�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人稱。

　　從濟(jì)南的實際情況來看,房改房大多位于城區(qū),很多還都是學(xué)區(qū)房,數(shù)十年間交易過多次,但是大多沒有交過土地出讓金�！斑@些數(shù)據(jù)的收集和整理是一項非常龐大的工程,我們要把每套房改房的土地信息和房產(chǎn)信息掛接起來,辦理不動產(chǎn)登記的時候可以根據(jù)每套房子的具體情況準(zhǔn)確辦理�！痹撠�(fù)責(zé)人說。

　　不動產(chǎn)登記實施,對市民手頭上的房改房有影響嗎?上述負(fù)責(zé)人說,按照國土部規(guī)定的“不變不換”原則,只要不動產(chǎn)權(quán)利不發(fā)生變動,市民就無需更換新證。沒有繳納過土地出讓金的房子,在房產(chǎn)證上的土地一欄會標(biāo)注“劃撥”。

　　不動產(chǎn)登記　是解決遺留問題契機(jī)

　　12月30日,濟(jì)南發(fā)出了首批不動產(chǎn)權(quán)證。一張新證,影響到濟(jì)南半個二手房市場的繳費問題,這怕是很多市民沒有想到的。

　　牽涉到錢的事,關(guān)注度高是難免的。房產(chǎn)交易價格1%的土地出讓金,動輒成千上萬元,不是個小數(shù)目。何況,50%的二手房交易都涉及房改房,都涉及這筆錢。

　　須知,上世紀(jì)八九十年代建起的房改房大多位于城區(qū)的好位置,如今大多是炙手可熱的學(xué)區(qū)房,交易頗為頻繁。對那些正打算購買房改房抑或正在辦理交易手續(xù)的購房者,突然多出這么一大筆花銷,總是要問個究竟的。

　　比如,1%的收費額度來自濟(jì)南市政府七年前頒布的一個暫行辦法,但辦法中并沒有說明額度為何是1%。要知道以現(xiàn)在的房價來說,房產(chǎn)交易價格的1%不算少,而上世紀(jì)八九十年代的土地出讓價格比現(xiàn)在低多了。那么,這個額度的制定依據(jù)是什么?

　　再比如,暫行辦法中規(guī)定這筆錢由受讓方繳納,也就是誰買房子誰出錢。房改房是上世紀(jì)的職工福利,房改后轉(zhuǎn)為個人所有,可上市交易,如今很多房子的價格翻了好幾番。按說,土地出讓金應(yīng)由房改受益者承擔(dān),如今規(guī)定由受讓方承擔(dān),依據(jù)又是什么?

　　很顯然,濟(jì)南多年的“房地分離”造成了不少歷史遺留問題,而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施,正好可以一股腦兒地解決這些問題。如果借此機(jī)會把問題梳理清楚,向百姓交待明白,就更好了。