本報記者　馬云云

　　最近,國稅總局出臺的一個新規(guī)引發(fā)法援妹對房產過戶這一問題的濃厚興趣,在齊魯法援在線的微信公眾號上發(fā)起討論,“作為父母,如何將房產轉移給子女更合適?”

　　國稅總局發(fā)布公告的大致內容是,從本月起,個人以離婚財產分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人等三種方式無償贈與不動產、土地使用權時,在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時可以不必再提供公證書。

　　實際上,贈與只是老人將房產轉移給孩子的一種方式。除了它還有哪些其他方式可以選擇?又各有哪些利弊?本期法援妹幫您扒一扒。

　　公證不公證　效力大不同

　　王大爺要把房子過戶給兒子王曉松,一般來看有三種方式:繼承、贈與和買賣。老人健在時可以選擇贈與和買賣。既然國稅總局的新規(guī)針對贈與,那法援妹就先跟大家講講贈與的事兒。

　　先說說國稅總局的這個規(guī)定,實際上在一些城市已經實行啦,比如濟南。齊魯公證處、泉城公證處均表示,從去年開始濟南市就不再要求辦理免營業(yè)稅手續(xù)時提供公證書了。

　　“就是說贈與不再強制公證”,齊魯公證處公證員孫霞分析,如果在以前,王大爺要是和兒子簽訂贈與合同的話,沒有公證就無法辦理過戶手續(xù),以后就不受影響了。

　　不過,可不要以為贈與公證就沒有意義了。王大爺和兒子簽訂的這份贈與協議,公證不公證有相當大的區(qū)別。

　　合同簽完以后雙方來到公證處辦理了公證,并辦理了房產過戶手續(xù)。沒想到之后王大爺和兒子鬧起了矛盾,他想把贈與合同撤銷,把房子要回來,但王曉松不愿意,這時候王大爺就被動了。

　　“如果贈與合同沒有經過公證,在房產沒有過戶交付之前,贈與人可以行使任意撤銷權,而經過公證的贈與合同,贈與人就不能行使這一權力,要撤銷必須符合法定條件�！饼R魯公證處公證員于朝勇介紹,包括嚴重侵害贈與人或贈與人的近親屬、對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行、不履行贈與合同約定的義務等。

　　這意味著王大爺很難將房子“追”回來�？梢�,公證過的贈與合同“威力”更大,建議大家擦亮眼。

　　剛立完遺囑　兒子就不孝順了

　　除贈與外,還可以選擇買賣或繼承,父母和子女間的買賣與普通的市場交易一致,法援妹在這里就不啰嗦了。著重探討下繼承問題。

　　如果老人去世,住房只能以繼承的方式轉移。“繼承主要分遺囑繼承和法定繼承”,泉城公證處業(yè)務負責人馮培明說。顧名思義,遺囑繼承是根據老人生前所立遺囑處分其個人財產,法定繼承是老人生前沒有安排,就按照法律規(guī)定處分財產。

　　現在公證處辦理的大部分繼承公證為法定繼承。與贈與相比,這項業(yè)務相對復雜,根據繼承法規(guī)定,配偶、子女、父母均為第一順序繼承人,老人去世后,子女辦理繼承公證時,公證處要審查還有哪些其他繼承人、哪些仍健在、都有什么意思表示,比如(外)祖父母是否已經離世、其他兄弟姐妹是愿意繼承還是同意放棄。公證處如果審查不嚴,遺漏了繼承人,相當于侵犯了該繼承人的合法權益。如果有證據證明公證處有過錯,公證處還應該承擔相應的民事責任。

　　“不能剝奪了其他繼承人的繼承權,而且出現過故意隱瞞、造假的情況,所以我們要非常仔細�！瘪T培明說。如果繼承人之間就分割遺產有糾紛,建議走訴訟程序,由法院定奪。

　　老人也可以選擇立遺囑。老人一生中可以立多份遺囑,但以最后立的遺囑為有效。遺囑分為公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑等五種形式,其中公證遺囑效力最高。

　　馮培明正在辦理一起業(yè)務,濟南老人洪明(化名)有一子一女,2005年他立下遺囑,表示身后將把自己的一套房子留給兒子。他給遺囑做了公證。但從2010年開始,兒子對他越來越不孝順,甚至打罵虐待老人,老人決定再立一份遺囑,將此前的那份遺囑撤銷。

　　洪明老人這還不算最折騰的�，F實中,不少老人存在反復立遺囑的情況,不久前一位有四個子女的老太太,竟然先后立了五份遺囑,前面四份是分別將住房給不同的子女,最后一個是撤銷先前所立的所有遺囑。

　　贈與比買賣劃算?　還真不一定

　　說了這么多,要把房子給孩子,老人在繼承、贈與和買賣中選擇哪個?法援妹把行家的建議一一給您道來。

　　山東眾成仁和律師事務所張凱律師認為,選擇繼承方式支出的費用是最低的,“沒有營業(yè)稅、個稅和契稅,只需要辦理公證。繼承人憑借繼承權公證書到房屋管理部門辦理過戶更名即可”。

　　通過住房買賣辦理過戶的主要費用有營業(yè)稅、個人所得稅和契稅三種,所收稅費與住房實際情況有關。選擇贈與的話,目前免征個人所得稅和營業(yè)稅,但繳納的契稅相對較高。

　　而既然不需要繳納個人所得稅和營業(yè)稅,現在又不強制公證,那么老人如果想在生前轉移房產,是不是贈與更劃算?

　　并非如此。濟南市房管局有關人士介紹,由于住房年限、面積等要素不同,情況非常復雜,很難草率地講哪種更劃算。比如子女本身有一套或更多套住房,或者轉移住房的面積超過144平方米,那么贈與所要繳納的稅費不會超過交易；如果同時滿足三個條件,即住房在144平方米以下、房產證取得時間超過2年、買賣雙方以家庭為單位只有這一套住房,那么,肯定交易比贈與劃算得多。

　　他同時提醒,贈與可能面臨一個問題,就是通過贈與取得的住房再出售時可能要繳納較高的個人所得稅。

　　鑒于情況復雜,關于稅費問題,建議先咨詢房管或稅務部門,厘清以后再做決定。

　　單獨贈給兒子　兒媳婦就沒份

　　除了經濟賬,還要考慮其他效果。

　　與繼承、買賣不同,贈與的房屋可以認定為子女的夫妻一方個人財產。去年,濟南市民章大爺找到于朝勇咨詢,他和老伴共同擁有一套房產,兒子已經結婚,但夫妻感情不好,正在鬧離婚。不久前老伴去世,按照繼承法,老伴對住房擁有的一半產權中,有一半是他的,一半屬于兒子,如果就這么繼承了,兒子繼承的四分之一房產屬于小兩口的夫妻共同財產,但是考慮到兩人即將離婚,章大爺決定,先讓兒子放棄繼承,讓房屋先完全成為自己的,然后他再將房屋贈與了兒子,這樣,房產就成了兒子一方的個人財產,兒媳婦就沒了份。

　　另外,如果老兩口意見不統(tǒng)一,夫妻共有的房產如何處置?山東嘉孚律師事務所律師劉良玉說,這種情況下,兩位老人可以分別根據自己的意愿單獨處理自己擁有的那部分產權。

　　不少業(yè)內人士并不贊同老人在生前過早處置房產,“如果老人只有一套房的話,生前就把房子給了孩子,如果孩子不養(yǎng)老怎么辦?”于朝勇說。

　　“建議通過繼承的方式過戶”,張凱說,贍養(yǎng)老人也是法律規(guī)定的義務,目前我國尚未實行遺產稅,等老人百年之后,子女通過繼承獲得房產,既節(jié)省成本也有利于維護家庭的穩(wěn)定,防范道德風險。

　　“繼承較適用于關系較為和諧的家庭”,劉良玉分析,因為繼承公證需要法定繼承人達成一致,如果有一方不予配合,就無法正常公證,只能走訴訟程序。

　　但他同時提醒,如果選擇繼承的話,而父母恰巧又留下了債務,那么,繼承人需要在繼承財產范圍內承擔債務。

　　立遺囑也是一種選擇,但馮培明建議要慎重,一般立遺囑確定遺囑受益人的時候就剝奪了其他法定繼承人的繼承權。如果所有子女都盡了贍養(yǎng)老人的義務,兒女們都能繼承才公平。當然,可能老人考慮有的子女日子過得比較艱苦想多給他們一部分也在情理之中,但是直接剝奪其他子女的繼承權應該盡量做好與子女間的溝通,否則,可能對家庭和睦帶來負面作用,“尤其多次立遺囑可能引發(fā)家庭矛盾。”