生活日報(bào)5月27日訊　濟(jì)南公積金貸款“全面寬松”,不但利率創(chuàng)歷史最低點(diǎn),從25日起首付款比例降至新低,首套房一律最低兩成,二套房三成。部分購房者享受到了實(shí)惠趁機(jī)出手,不過從整體市場來看,暫時無明顯的拉動效果。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公積金政策調(diào)整往往是先頭部隊(duì),影響有限卻預(yù)示著下一步的政策走向。

　　不少購房者棄商貸用公貸

　　25日起,濟(jì)南住房公積金貸款再次“大松綁”,使用住房公積金貸款購買首套住房,首付款比例一律最低20%,不再分套型面積是否超過90平方米；買二套房的,最低首付30%,不再區(qū)分此前貸款是否還清,而且利率也不再上浮。

　　27日,剛向銀行提交了公積金貸款材料的吳先生告訴記者,為了等公積金貸款新政落地,他把貸款手續(xù)推遲了一周。最近吳先生在市中區(qū)買了一套學(xué)區(qū)房,屬于二套房,因?yàn)樵瓉砉�積金貸款的門檻高,像他這種首套房沒還清貸款的,首付得六成。

　　吳先生都打算放棄公積金貸款而申請商貸,濟(jì)南很多銀行的二套房首付比例降到四成了�！肮�積金貸款利率只有3.75%,商貸是5.65%,還是公積金貸款便宜,能省不少利息。但是以前首付比例太高,我這套120多萬的房子,湊不齊七八十萬的首付款。現(xiàn)在好了,公積金貸款的首付比商貸還低,只要三成就行�！�

　　不少購房者像吳先生一樣,在權(quán)衡公積金貸款和商業(yè)貸款的利弊。顯然,經(jīng)過新一輪調(diào)整,在購房者眼中,“公貸”已經(jīng)完勝商貸。

　　省城一家二手房中介連鎖店的負(fù)責(zé)人王先生表示,在二手房交易中,客戶申請公貸的積極性明顯提高。

　　“公貸”市場占有率不到三成

　　濟(jì)南南部一家樓盤的銷售負(fù)責(zé)人表示,暫時還沒看出公積金貸款比例發(fā)生明顯變化�！肮�積金貸款政策調(diào)整確實(shí)力度不小,但在整個市場中占的比例還是偏小,一般也就是兩到三成,絕大部分客戶還是使用商貸。不可否認(rèn),新政對有公積金的工薪階層、白領(lǐng)一族,肯定有刺激作用。公積金賬戶有錢,利率低、門檻也降了,一高興就換個房子。但是,這個群體數(shù)量畢竟有限�！�

　　這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,這個群體大部分已經(jīng)買房,不需要房子的人,就算是貸款再優(yōu)惠,也不會出手。而且公積金貸款有限額,單身最高能貸25萬,夫妻最高可以貸50萬元。以濟(jì)南目前的房價(jià),一套商品房總價(jià)大多超過100萬元,雖然首付比例最低降到了兩成,但購房者用公積金貸款,無論如何也貸不到80萬,必須使用公貸+商貸的組合貸款。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前濟(jì)南市住房公積金政策基本已實(shí)現(xiàn)了全面松綁。記者翻查1999年以來濟(jì)南住房公積金貸款利率調(diào)整變化情況發(fā)現(xiàn),目前3.75%的基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到了最低值�！　　　〔贿^也有業(yè)內(nèi)人士表示,由于公積金貸款市場份額有限,對市場的實(shí)際作用將打折扣。濟(jì)南住房公積金管理中心2014年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,個人住房貸款市場上,有27.5%的購房者使用公積金貸款,也就是說“公貸”的市場占有率不到三成。超過七成的購房者使用商貸,并不能從中受益。

　　公貸新政對房價(jià)影響不大

　　公積金貸款新政降低了買房門檻,這會不會由此推高房價(jià)?濟(jì)南公積金管理中心相關(guān)工作人員認(rèn)為不會。

　　他解釋說,公積金的繳存人數(shù)畢竟有限,根據(jù)濟(jì)南市住房公積金2014年年報(bào),截至去年底,濟(jì)南公積金繳存人數(shù)106.2萬人,在房貸市場的占有率僅為27.5%,只能算是小頭。

　　“房價(jià)歸根結(jié)底還是由供需決定的。不需要房子的人,就算是貸款再優(yōu)惠,也不會去買。信貸政策作為調(diào)控手段,影響還是比較間接的�！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　公積金的使用,客觀上還存在著一些限制。如由于房價(jià)高,而公積金貸款額度有限,換房客很難真正享受到“首付3成”�！澳壳皾�(jì)南公積金對單個家庭的最高貸款額度是50萬元,房價(jià)只有低于72萬元,50萬元才夠70%。一般的改善型客戶都會選擇組合貸款�！币粯潜P置業(yè)顧問告訴記者。

　　商貸和公積金政策同時放寬影響程度有多大?“信貸寬松的確激發(fā)了部分客戶換大房的熱情�！币粯潜P銷售顧問告訴記者,“目前在我們附近,改善型房子比小房子看得多�！钡�她也告訴記者,像陽光100等小區(qū)的二手房價(jià)并沒有因此上漲。

　　公貸調(diào)整或預(yù)示下一步的政策走向

　　按照住房公積金的相關(guān)管理規(guī)定,住宅樓全面封頂后才允許使用公積金貸款。而市場上大多數(shù)樓盤都是期房,這在一定程度上制約了公積金貸款的使用。

　　濟(jì)南市為了擴(kuò)大公積金貸款范圍,已進(jìn)行了調(diào)整,只要工程進(jìn)度完成主體2/3以上,辦完商品房預(yù)購抵押手續(xù),也可以使用公積金貸款。

　　“現(xiàn)在買房子,選擇的余地很大,客戶不會因?yàn)槟氵@個樓盤可以使用公積金貸款而買你的房子�！笔〕且患曳科蟮臓I銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為,公積金政策全面寬松,未必能對整個市場產(chǎn)生立竿見影的效果�！案鞣N利好政策從半年前就開始不斷出臺,放開限購、限貸,連續(xù)降息降準(zhǔn),降低首付比例,取消差異化信貸政策等等。刺激了大半年,房地產(chǎn)市場至今還是沒有根本性改觀,就拿濟(jì)南來說,各個項(xiàng)目還在努力去庫存,只不過日子比去年好過一些,壓力沒那么大了�！�

　　不過,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公積金政策調(diào)整歷來是房地產(chǎn)調(diào)控的先頭部隊(duì),雖然涉及人群有限,卻預(yù)示著下一步的政策走向。不排除地方政府采取更激進(jìn)的措施幫助樓市走出低迷狀態(tài)。

　　首付門檻降低,貸款總量勢必增多,濟(jì)南公積金資金池會不會揭不開鍋?一旦錢不夠用咋辦?據(jù)濟(jì)南住房公積金管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,到2014年底,濟(jì)南市公積金結(jié)余170.3億元。繳存余額432.9億元,同比增長17.5%。再加上前期貸款不斷回流,資金總額并不緊張,貸款額度有保障。