從2011年3月1日起至今濟南市實施限購已40個月。這段時間里，濟南市商品住宅成交量先漲后跌，并在今年出現(xiàn)明顯下降，土地供應(yīng)量在經(jīng)歷了2013年的暴漲后也于今年跌入谷底，同時，三年多的時間里，商品住宅均價明顯滯漲。 記者 馬妍 張陽陽
[住宅成交]限購以來，呈“倒U字形”走勢
總體來看，實施限購以來，濟南市商品住宅的銷售面積呈“倒U字形”走勢。
實施限購的2011年，市場較為平淡，當(dāng)年濟南共有394.56萬平方米的住宅成交；到2012年，這個數(shù)字開始攀升，當(dāng)年的成交面積達(dá)到了540.36萬平方米；而高峰值出現(xiàn)在2013年，當(dāng)年濟南市商品住宅成交面積達(dá)到了635.64萬平方米，平均每個月成交52.97萬平方米，總成交面積比2011年增加了6成多。
可是這個整體上的上升態(tài)勢在今年戛然而止。有位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將今年樓市成交量大冷稱為持續(xù)不景氣，“1月和2月不景氣，市場還對三月和四月充滿希望，可是‘金三’和‘銀四’先后流產(chǎn)，市場又寄希望于‘紅五月’，可這最終依然是個泡影�！�
[開盤數(shù)量]
跌回三年前
2011年3月初濟南樓市實行限購政策，從開盤數(shù)據(jù)上，限購政策的出臺并沒有對市場產(chǎn)生明顯的影響。2011年濟南市房地產(chǎn)項目的開盤數(shù)量為159個，3月開盤量最多為26個；2012年開盤數(shù)量為150個，8月開盤量最多為25個；2013年時開盤數(shù)量到205個，3月開盤量最多為36個，2014年上半年的開盤數(shù)量為69個，6月開盤量最多為20個。2014年以后，市場上的開盤數(shù)量明顯減少，上半年僅有69個開盤，據(jù)此推算的話，全年為138個，比2011年還少21個。
通過市場走訪，記者了解到2014年有多重原因造成了樓盤開盤的減少。首先是有開發(fā)商捂盤惜售，部分房企希望等市場好轉(zhuǎn)之后再提價銷售； 其次是開發(fā)商主動延遲開盤時間。
[住宅庫存]三成新供房沒賣出去
值得注意的是，雖然濟南市商品住宅供應(yīng)量和成交量都在2014年出現(xiàn)下降，但降幅卻相差不少，今年上半年，濟南市月均商品住宅供應(yīng)量比去年下降14.06%，而成交量卻同比去年下降了29.71%。
并且，記者發(fā)現(xiàn)，2011年的月均商品住宅供應(yīng)量和銷售量比例為1.3:1，到了2012年，這一數(shù)字降到了1.02:1；2013年為1.27:1，而在2014年上半年，這一數(shù)字卻增長到了1.56:1,。也就是說有超過三分之一的新供住房沒有賣出去。這兩項數(shù)據(jù)均說明，到了2014年，濟南市住宅供應(yīng)量和銷售量差距越來越大，庫存越來越多。
[單價漲幅]三年多平均漲了不到400元
2011年以來，濟南商品住宅價格漲勢緩慢，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，2011年3月，濟南市商品住宅價格為8411元/平方米，而到了2014年6月，也僅有8839元/平方米，3年的時間僅上漲了400多元，若考慮CPI及通脹因素的話，這個漲幅微乎其微。在2013年以后，全國房價出現(xiàn)明顯增長，從9812元/平方米漲到上個月的10923元/平方米，一年多的時間上漲了1000多元/平方米。
另一項數(shù)據(jù)也證明了自限購以來濟南市商品住宅均價確實存在滯漲的狀況，據(jù)克而瑞濟南機構(gòu)統(tǒng)計，2013年4月，濟南市商品住宅均價為8202元/平方米，2014年6月，漲到了8577元/平方米，三年多的時間增長了不到400元/平方米。從其提供的數(shù)據(jù)來看，濟南市商品住宅均價呈波浪形走勢，在2011年下半年到2013年8月份，價格持續(xù)徘徊在8000元/平方米以下，雖然在2014年前后呈上漲趨勢，但也和2011年中相差不多。
兩家數(shù)據(jù)公司所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)都顯示，濟南市商品住宅均價在限購以來呈現(xiàn)滯漲的局面。而在限購之前，僅從2010年6月到2011年3月短短的9個月的時間里，濟南市商品住宅均價便從7674元/平方米上漲到了8411元/平方米，上漲了737元/平方米，比限購的三年多時間漲幅還大。
不少房企負(fù)責(zé)人態(tài)度謹(jǐn)慎：
“調(diào)整限購不如調(diào)整限貸”
對于濟南擬調(diào)整限購政策，濟南很多房企表示：即使真正實現(xiàn)限購松綁，對市場的實際帶動效果也難立刻表現(xiàn)出來。
濟南一位房企的負(fù)責(zé)人對記者說：“限購松綁對于短期內(nèi)市場的復(fù)蘇不會有太大的影響，松綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒，持幣待購的購房者會認(rèn)為這是市場妥協(xié)的表現(xiàn)，后市仍然還會有價格上的優(yōu)惠。因為限購和限貸相比，限貸對市場的影響作用更大，因為購房者買房子需要錢，限貸不松綁的話對市場的促進(jìn)作用并不會很大。
另外一位企業(yè)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，限購松綁對市場的實際影響并不如預(yù)期那樣大。她說：“限購松綁帶給市場的只是一個良性信號，建立起一種市場信心。房地產(chǎn)銷售的價格并不會因為松綁而立刻有所提升，價格是市場供求關(guān)系的表現(xiàn)，如果區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品需求量攀升，那么漲價的可能性就會比較大。限購與限貸是調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個重要砝碼，限貸的比重要高于限購。松綁限購只對異地購房和改善性購房解除了限制，限購松綁的實際效果得經(jīng)過一段時間才能顯現(xiàn)�！�
